Сдача в наем квартир и другого недвижимого имущества.

 

     В этой статье будет обращено внимание на вопросы налогообложения доходов от сдачи в наем (аренду) квартир (жилого помещения) гражданами, не зарегистрированными в качестве индивидуальных предпринимателей. Для физических лиц, чья деятельность подпадает под категорию индивидуальный предприниматель иной режим налогообложения.

   Взаимоотношения в этой области  регулируются договором найма жилого помещения. Этим документом собственник жилого помещения предоставляет другой стороне помещение для длительного проживания в нем. Это положение закреплено в п.1 ст. 671 Гражданского кодекса (далее ГК) РФ. Статьей 674 ГК РФ установлено, что договор найма (аренды) должен составляться в письменной форме. В этом документе должно быть отражены суть договора, срок действия, размер платы, кто оплачивает коммунальные платежи, другие вопросы.   

 Не будем останавливаться на взаимоотношениях между теми, кто сдает в аренду и теми, кто арендует помещения. Цель раскрыть основные вопросы налогообложения. Здесь хочется обратить внимание на следующие аспекты.

1.Ставка налога.  Данный вид дохода облагается для резидентов РФ (проживающие на территории Российской Федерации) – 13%, для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ  (проживают на территории Российской федерации менее 183 дней в течение года ), а также иностранных граждан, владеющих недвижимостью в России,  и  граждан России, проживающим на территории другой страны – 30%.

2.Надо ли представлять декларацию о доходах в налоговый орган по доходам полученных от сдачи в наем (аренду) жилого помещения?  Ответ на этот вопрос не однозначен. Он вытекает из требования налогового законодательства. Так если плату за аренду помещения Вам выплачивает организация (индивидуальный предприниматель) являющаяся налоговым агентом, то в их обязанность входит удержать и перечислить с выплачиваемых сумм налог на доходы физических лиц (далее НДФЛ). В этом случае представлять декларацию в налоговую физическому лицу не нужно.  В остальных случаях на физических лиц налагается обязанность в представлении налоговой декларации.

3.Порядок расчета по доходам. Порядок налогообложения таких доходов закреплен  ст. 228 Налогового кодекса (далее НК) РФ. В данной статье Кодекса установлено, что физические лица, получившие доходы по договорам найма , самостоятельно исчисляют сумму налога на доходы, подлежащего уплате в бюджет. Эта обязанность исполняется при представлении налоговой декларации (по форме 3-НДФЛ) по месту постоянной регистрации. Срок представления не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (годом) – ст. 229 НК РФ. Декларация подается по специально утвержденной форме на нескольких листах. В ней необходимо отразить все полученные за календарный год доходы, источники их выплаты, налоговые вычеты, суммы налога, удержанные работодателями, суммы налога, подлежащие уплате (доплате) или возврату по итогам отчетного года. Исчисленный в налоговой декларации налог (НДФЛ) следует уплатить в срок не позднее 15 июля года, следующего за прошедшим налоговым периодом (годом). Налоговым кодексом предусмотрена ответственность за неуплату или неполную уплату,  а также иного неправильного исчисления налога или других неправомерных действий (бездействия) – ст. 122.

4. В каких случаях необходимо зарегистрировать свою деятельность, а в каких можно обойтись без этой процедуры. Это очень важный вопрос, так как при неправильном подходе Вас ожидают не только штрафы, но и излишняя уплата налога.  Этот вопрос не простой и в отдельных случаях решение на него может дать только суд. Чтобы ответить на него надо четко понять, что относится к предпринимательской деятельности. Начнем с определения, какая деятельность является предпринимательской (ведь именно она требует государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя). В п.1 ст.2 Гражданского кодекса (далее ГК) сказано: «.....предпринимательской  является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке». Как видно из определения основополагающим признаком предпринимательской деятельности является систематическое получение прибыли. Можно выделить следующие признаки предпринимательской деятельности:

·         изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

·         хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

·         взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

·         устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

     Если выше указанные признаки отсутствуют, значит можно не считать такую деятельность предпринимательской, а значит, не требуется регистрация в качестве предпринимателя. Можно отметить, что сдача в аренду жилого объекта недвижимости не более одного (при условии, что этот объект не приобретен с целью сдачи в субаренду) также не требует статуса индивидуального предпринимателя. Это утверждение было отмечено Верховным судом в своем постановлении N 23 от 18 ноября 2004 года.

 

    Если Вам  нужно заполнить декларацию в связи с полученными доходами от сдачи в наем жилой недвижимости заходите в раздел «Заполнение декларации по доходам». Там выбрать заявку «по аренде». Мы не зная ваших личных данных представим заполненную декларацию. Вам останется только внести свои личные данные и сдать ее в налоговый орган.